Смена правительства – это редкая возможность рассмотреть заново проблему нехватки жилья и предложить долгосрочную политику, которая обеспечит некоторую стабильность, по крайней мере, с точки зрения направления действий. Три эксперта, хорошо известных в своей области, недавно опубликовали комплексный документ, предлагающий правительству принципы борьбы с кризисом.

Авторы – профессор Шамай Асиф с факультета архитектуры и градостроительства Техниона, бывший глава управления планирования министерства внутренних дел, и отец генерального плана «ТАМА-35» профессор Данни Бен-Шахар из Тель-Авивского университета, а также бывший экономический советник и банкир Дорон Нахмани.

Документ включает всесторонний обзор неудач на рынке жилья в Израиле и предлагает направления политики по преодолению жилищного кризиса в долгосрочной перспективе.

Эксперты предлагают правительству отказаться от надежды на сдерживание роста цен за ​​счет интенсивного строительства в центральном регионе, поскольку никакие высотные здания и планы по уплотнению не смогут соответствовать будущему спросу.

Не менее важное предупреждение относится к проблеме, возникающей в банковской системе, которая сталкивается с беспрецедентным спросом на ипотеку. Централизованная банковская система не сможет решить финансовые проблемы развивающегося рынка, поэтому в отрасль необходимо ввести новых конкурентов, таких как страховые компании и пенсионные фонды, считают исследователи.

Население в Израиле удвоится через 30 лет – и места для еще 1,5 миллиона квартир нет

\”«Много лет рынок недвижимости не управлялся как должно\”, – говорит Бен-Шахар. – Правительство тушит пожары и пытается решить краткосрочные проблемы. То план «нулевого НДС», то «Цена для новосела» или другое волшебное решение. Нет целостного взгляда, в то время как рынок недвижимости работает в долгосрочной перспективе. Данные о населении в Израиле показывают, что здесь будет самый высокий рост среди стран OECD, и мы должны подготовиться к удвоению численности населения в течение трех десятилетий.

– У вас есть конкретное предложение по вопросам цен на квартиры?

Бен-Шахар: «Мы не говорим, что правительство должно вмешиваться в установление цен на рынке. Но поскольку оно владеет большей частью земли, доступной для строительства, а также контролирует планирование – государство должно играть определенную роль в регулировании рыночной деятельности, чтобы рынок действовал должным образом.

– От правительства ожидают в основном увеличения предложения…

Асиф: «Вопрос создания областей спроса на севере и юге – критический. Государство говорит об этом в течение многих лет, но на практике большая часть ресурсов инвестируется в центр страны.

Географическое рассредоточение населения – это серьезная национальная проблема, у которой есть геополитические аспекты выживания и диверсификации рисков в случае войны. Люди думают, что центральное место Тель-Авива – постоянная данность. Это не так. До образования государства Хайфа была сильнее Тель-Авива.

Если мы говорим, что необходимо построить полтора миллиона квартир, что на самом деле означает построить еще один Израиль, – я говорю, что нужен еще один Израиль в Негеве и еще один на севере.

Если этого не сделать, невозможно решить проблему за счет увеличения плотности в существующих областях спроса. Это также не соответствует принципу сохранения сельскохозяйственных земель. С экономической точки зрения затраты на достройки в центре огромны из-за затрат на инфраструктуру. За десятую часть затрат на инфраструктуру в центре можно сделать революцию, построив два новых городских центра на севере и в Негеве. Стоимость метро оценивается в 150 миллиардов шекелей. Половины этой суммы достаточно, чтобы поднять мегаполисы в Негеве и Галилее».

– Предлагаете отказаться от метро?

Асиф: «Сейчас мы не касались этого вопроса. Раньше я над ним работал и думаю, что система общественного транспорта должна быть другой. В принципе, мы не должны прекращать развитие центра, но основное внимание следует уделять северу и югу».

– Есть решение, о котором все говорят: увеличьте предложение, и цены упадут.

Нахмани: «Когда сморишь на 30 лет вперед, оказывается, что есть еще одна проблема: проблема роста населения, которая намного важнее вопроса о том, вырастут ли цены в 2021 году. Это та проблема, которую частный рынок не может решить сам. Полтора миллиона единиц жилья – где их разместить в Израиле?

Есть некоторые доступные участки земли в городах и за их пределами, и с «TАMA-38» можно добавить полтора этажа где-нибудь на улице в Рамат-Гане – и они думают, что это поможет.

Но для полутора миллионов квартир нет места, и нет частного рынка, который мог бы такой рост поддержать, если не считать чудовищного повышения цен. Такого повышения, которое лишит многих, кто мечтает о квартире, такой надежды.

– Государство пытается инвестировать в периферию и увеличивать там население посредством зонтичных соглашений, которые обеспечивают поток инвестиций.

Асиф: «Ситуация такова, что между государством и местными властями идет чуть ли не мировая война, продолжается кризис доверия. И государство, и местные власти воспринимают друг друга как помехи. Зонтичные соглашения не являются жизнеспособным решением, а государство продолжает пытаться принуждать местные власти, чтобы они принимали больше жителей, и это не работает».

– Каково же решение?

Асиф: «Мы рекомендуем перевернуть ситуацию и призвать местные власти найти выход из кризиса. Создать стимул для местных властей возглавить жилищное строительство. В Технионе мы работали над этим в сотрудничестве с Земельным управлением Израиля, но это не было реализовано. Мы предложили упорядоченную формулу поощрения, которая компенсирует местным властям каждого нового жителя».

– Есть сильные местные власти, но их меньшинство.

Асиф: «Есть 257 местных органов власти, которые очень заинтересованы в том, чтобы взять на себя управление жилищной проблемой. Некоторым может потребоваться небольшая поддержка. Вместо того чтобы постоянно бороться с местными властями, нужно дать им полномочия – им и их хозяйственным компаниям».

– Сколько это будет стоить?

Асиф: «Мы проверили зонтичные договоренности, и они очень дорогие. Можно было взять эти деньги и использовать их более эффективно».

– Рынок аренды кажется выходом, но за пять лет государственной программы «Квартира на съем» («Дира леаскир») она выглядит полным провалом.

Бен-Шахар: «Даже сегодня треть рынка жилья на самом деле является рынком аренды. Мы должны положить на стол закон о справедливой арендной плате и регулировать рынок аренды, чтобы люди могли снимать и сдавать квартиры более безопасно, без того чтобы арендаторы были рабами прихотей домовладельца.

Если эту сферу отрегулировать, то и квартир для аренды будет больше. Доля долгосрочной аренды на рынке недвижимости, на мой взгляд, не будет большой, но ее тоже нужно поощрять.

Мы рекомендуем правительству поощрять выход израильских институциональных инвесторов на этот рынок. Институциональные инвесторы вкладывают огромные суммы в арендное жилье в Европе и Северной Америке, а в Израиле по каким-то причинам их почти нет».

Адар Хореш, Источник: «ХаАрец», Orbita.co.il