«Гили, если у тебя есть хотя бы 150 тысяч шекелей, и еще 100 тысяч ты можешь попросить у родителей, немедленно купи квартиру!» – отругал меня владелец агентства недвижимости, когда мы разговорились о том, что правительство ничего не делает, чтобы остановить пожар, охвативший рынок жилья. Это было давно, и тогда я решила, что им движет личная выгода.

«Если будете ждать и дальше, поезд уйдет. Купите хотя бы небольшую квартиру в Хайфе, пока не поздно!» – убеждал потом другой человек, консультант по недвижимости и финансам. «Вот еще один пытается нажиться на росте цен», – подумала я про себя.

«Никто не заинтересован в снижении цен на жилье», – сказал председатель финансового комитета кнессета Моше Гафни еще в 2017 году. «Того, кто сейчас не прыгнет на подножку, в будущем ожидают большие трудности», – предупреждал профессор Дани Бен-Шахар, говоря о непомерно высоких ценах на жилье в Тель-Авиве. Но лишь когда в институте исследований недвижимости «Альров» при Тель-Авивском университете мне тоже сказали, что «доступность квартир в Израиле постепенно снижается» и тенденция не изменится, я начала в это верить. А теперь даже министр жилищного строительства Зеэв Элькин, министр финансов Авигдор Либерман и министр внутренних дел Айелет Шакед признают, что цены не упадут.

Средний возраст человека, покупающего квартиру, – 31 год, по данным Института демократии. Когда мне исполнилось 32, я начала ловить на себе жалостливые взгляды тех, кто уже обзавелся недвижимостью. «Послушались бы меня тогда – сейчас уже заработали бы 100 или 200 тысяч за счет роста цены на квартиру, что я вам тогда предложил. Потому что за прошлый год цены выросли более чем на 7,7 процента», – сказал мне тот маклер.

В 32 и я решила приобрести свою первую квартиру. Для начала проверила, есть ли у меня шансы купить квартиру в районе, где сейчас снимаю жилье, – в центре Тель-Авива. Оказалось, что стартовая цена трехкомнатной квартиры составляет почти 4 миллиона шекелей, и даже в менее привлекательной восточной части города стоимость квартир со вторых рук начинается от 2 миллионов шекелей (от 25 тысяч шекелей за квадратный метр).

В Кирьят-Оно, городе моего детства, отремонтированная четырехкомнатная квартира стоит 2 миллиона шекелей, новая квартира в новых кварталах города – 2,6-2,7 миллиона. То есть без 700 тысяч шекелей на первый взнос нет смысла искать жилье в знакомых мне городах.

«Вы избалованное поколение, – сказал мне квартирный маклер. – Нужно же с чего-то начинать?»

Этап 1: принять решение

Решение о «самой большой и важной сделке в жизни», как называют покупку квартиры консультанты по недвижимости, – сложное, на него влияют финансовые возможности, состояние рынка, политика, процентные ставки, а также психологические факторы, такие как давление со стороны семьи и общества.

\”«Можно ждать, пока правительство возьмет на себя ответственность за доступное жилье и создаст рынок долгосрочной аренды, но лучше жить в реальном мире\”, – говорит консультант по инвестициям в недвижимость Белла Барда. – Через шесть лет мало кому, кроме выходцев из очень обеспеченных семей, удастся купить квартиру».

Советник по недвижимости Цахи Котински объясняет, что квартира, – это инвестиция, которую можно использовать для увеличения капитала: «Вы можете сдавать квартиру в аренду или жить в ней и выплачивать ипотеку, чтобы получить прибыль от роста цен, – но не упускать выгоду».

Бэлла Барда и ее муж Элиран купили квартиру в рамках государственного проекта доступного жилья «Цена для новосела» («Мехир ле-миштакен»). Пять лет назад они получили ключи от новой квартиры в Пардесии, сдали ее в аренду и сами живут в центре страны. \”«Наших сбережений и небольшой помощи родителей хватило на первый взнос\”, – говорит Элиран. – Эта квартира создала нам фундамент для покупки следующей квартиры там, где мы хотим жить.Через полтора года она будет стоить на 800 тысяч шекелей больше, чем мы за нее заплатили».

Этап 2: жилье или инвестиция?

«Главные вопросы при выборе квартиры: где вы хотите жить, в каком районе планируете работать и, главное, где вы хотите растить детей, – объясняет Котински. – В зависимости от ответов ваша первая недвижимость станет или инвестицией, или крышей над головой. От этого зависит и насколько большой она будет».

Одним важна близость к родителям, потому что бабушки и дедушки помогают с детьми. Другие хотят жить рядом с местом работы, обычно – местом работы женщины, потому что именно она забирает детей из детского сада и школы. Маклеры рекомендовали проверять близость к качественным образовательным и общественным учреждениям, общественному транспорту и парковкам.

Ярдена, 33-летняя мать троих детей, пошла на создание семейного капитала для покупки следующей квартиры в будущем: «Мы купили развалюху в Южном Тель-Авиве и понимали, что это – не то место, где мы хотим растить детей. Мы сдаем ее иностранным рабочим. Она уже стоит на 600 тысяч шекелей больше, чем мы за нее заплатили».

Так я задумалась о квартире как инвестиции. В отдаленных районах страны есть квартиры, для которых хватит небольшого первоначального взноса – до 250 тысяч шекелей: это Хайфа и Крайот на севере, Димона и Сдерот на юге. Барда говорит: шансы на то, что съемщики разрушат квартиру, или ее не удастся сдать, или что цены резко упадут, невелики, скорее, наоборот. Так что бояться этого не надо.

Она также поясняет, что «разная недвижимость привлекает разные типы съемщиков. Покупая инвестиционную квартиру, нужно в первую очередь понять, кто будут потенциальные съемщики и каковы их потребности».

Те, у кого есть терпение, ищут недвижимость, предназначенную на снос в рамках программы «ТАМА-38», и ждут, что лет через восемь-десять на месте их старого дома построят новый. Найти такие районы можно на сайте Управления планирования.

Я выяснила, что при первоначальном взносе в 150-250 тысяч шекелей можно приобрести «инвестиционную» квартиру в отдаленных районах страны за цену от 600 тысяч до 1 миллиона шекелей – при условии, что первоначальный взнос составляет не менее 25 процентов от стоимости квартиры.

Правительство сворачивает проект «Цена для новосела», но через несколько месяцев будет запущен проект «Целевая цена» («Мехир матара»). Эти квартиры построят не ранее чем через три-пять лет, а за время ожидания цены на покупку и аренду, как и индекс стоимости жизни, продолжат расти и могут свести на нет преимущества от льготы.

Этап 3: финансирование

Я принялась изучать группы недвижимости в «Фейсбуке», засела за сайты Madlan и Yad2. Я изучала квартиры, выставленные на продажу, и отслеживала изменение цен, откладывая разговор с банком, который станет моим партнером по недвижимости на следующие два с половиной десятка лет.

В июне ипотечный рынок побил новый месячный рекорд, достигнув 11,6 миллиарда шекелей, а банки продолжают подогревать спрос израильтян на квартиры. Есть разные привязки разных частей кредита – к ставке Банка Израиля, которая пока низкая, и др. Я опасаюсь, что ошибка в выборе ипотечного кредита скажется, если наши доходы изменятся, а расходы будут увеличиваться по мере роста семьи или если состояние экономики и экономическая политика подорвут нашу способность возвращать платежи по ссудам. У нас не будет денег платить за кружки для наших детей, как это ужасно – и все из-за того, что мы допустили ошибку в финансовом планировании! Назначила встречу в банке. 

Этап 4: консультант и другие расходы

 Оказывается, заплатив 5-10 тысяч шекелей ипотечному консультанту, можно избавить себя от ожидания и очередей в банке: он предложит вам ипотеку, отвечающую вашим требованиям, как сообщил мне Барух Фиерштейн – член администрации израильской Ассоциации ипотечных консультантов. Он и его коллеги рекомендовали мне не закладывать квартиру родственника и не брать дополнительно небанковский кредит, чтобы собрать первоначальный взнос, а полагаться только на то, что есть у меня на счету.

«Не тратьте на ипотеку более 30 процентов своего дохода», – убеждает Фиерштейн. Он рекомендует подстраховаться: иметь аварийный накопительный счет, достаточный для покрытия по крайней мере трех ежемесячных платежей на случай любого неожиданного удара по вашим доходам.

Еще два важных совета, которые я получила, – с самого начала просчитать все сопутствующие расходы и считать их частью стоимости квартиры: повышение индекса стоимости строительства, если это новая квартира; задержки с передачей квартиры; стоимость доставки и сборки мебели; выплаты маклеру, адвокату, консультантам, оценщику и многое другое.

Второй совет – чтобы не попасть впросак, следует проверить, что произойдет, если вы захотите частично погасить ипотеку или изменить план выплат.

Этап 5: подписание договора (почти состоявшееся)

Шли недели. Нам удалось получить одобрение на получение ипотечной ссуды. Нам порекомендовали хорошего адвоката для сопровождения сделки. Но мы еще не встретили свою единственную и неповторимую квартиру – ни для инвестиции, ни для жизни.

Признаться, мне все еще трудно смириться с мыслью о том, что в ближайшие годы придется уехать далеко из Тель-Авива в безликий спальный район. Нам тяжело забрать у наших родителей все их сбережения и вложить их в бетонную коробку. Поэтому мы… отложили принятие решения. Мы отправляемся в путешествие в Доломитовые Альпы. А о квартире поговорим потом. После праздников.

Гили Мельницки, Источник: «ХаАрец», Orbita.co.il