Детальное, основательное и профессионально сформулированное арендное соглашение, составленное юристом, который профессионально оценивает риски, поможет арендодателю лучше справляться с проблемным арендатором, который не выплачивает арендную плату причиняет ущерб жилью и т. д. Мы предоставляем вам некоторые практические советы в этом вопросе.

Проверка перед подписанием арендного договора (этап переговоров):

Желательно лично встретиться с арендатором и провести краткую беседу, чтобы познакомиться с его общими данными. В рамках этой беседы можно задать краткие вопросы о различных базовых вещах, таких как образование, профессия, семейное положение и т. д., все это с целью получить представление о фоне и характере человека, который собирается снимать у вас квартиру.

Проверка финансового положения арендатора:

Попросите ознакомиться с выпиской о заработной плате арендатора (и его супруга, если есть), из которой можно узнать о его месте работы, продолжительности работы там и, конечно же, уровне заработной платы. В качестве альтернативы можно запросить выписку со счета арендатора (в случае, если он является предпринимателем). Разумно запросить удостоверение личности арендатора, а также его банковские реквизиты, чтобы проверить, является ли арендатор обладателем ограниченного банковского счета или нет.

Вы можете узнать, были ли у арендатора финансовые проблемы с банковскими организациями, обратившись к компании BDI. Кроме того, можно попросить арендатора представить вам документ “Финансовая устойчивость” от банка, в котором он ведет свои счета.

Проверка судимости:

Есть арендодатели, которые будут проверять судимость арендатора, требуя предоставить “свидетельство о несудимости” от Израильской полиции, подтверждающее, что арендатор не имеет судимостей.

Подготовка договора на аренду

В Интернете сегодня можно найти множество примеров стандартного арендного договора, но их использование не рекомендуется.

Рекомендуется составить профессиональный и подробный арендный договор, который будет подробно и точно урегулировать все условия аренды, по возможности исключив различные толкования и будущие споры.

Важно заранее уточнить, является ли аренда квартиры для проживания или для коммерческих целей. Аренда квартиры для коммерческих целей может привести в будущем к уплате налога добавленной стоимости при ее продаже и предотвратить возможность продавца воспользоваться освобождением от налога добавленной стоимости, так как одним из условий для освобождения от уплаты налога добавленной стоимости является продажа жилой квартиры. Кроме того, аренда квартиры для коммерческих целей может вызвать проблемы с муниципалитетом, так как она является непредусмотренным использованием, запрещенным законом. Также возможно, что аренда квартиры для коммерческих целей потребует от арендодателя уплаты налога на дополнительный доход по арендной плате.

Ответственность за повреждения и ремонт

 Эта часть договора очень важна и часто становится причиной споров, поэтому очень важно включить в арендный договор очень точные и подробные инструкции по этому вопросу.

Рекомендуется согласовать с арендатором в рамках арендного договора, за какие ремонтные работы будет отвечать арендатор, а за какие арендодатель. Важно четко указать в договоре, кто отвечает за ремонт электроприборов в квартире, таких как холодильник, кондиционер, плита и т. д.

Протокол передачи квартиры

 При передаче квартиры рекомендуется заранее подготовить и заполнить протокол передачи квартиры. В протоколе стоит указать и описать состояние квартиры, ее системы, мебель (если есть) и т. д. Протокол следует подписать до передачи ключей.Кроме того, желательно сделать фотографии квартиры (фото + видео).

Таким образом, все имеющиеся дефекты и повреждения в квартире будут известны и задокументированы, так что все будущие повреждения и дефекты в квартире будут находиться в ответственности арендатора (в соответствии с условиями арендного договора).

Оплата арендной платы

Рекомендуется, чтобы оплата арендной платы происходила путем авансового внесения отложенных чеков на всю период аренды со стороны арендодателя.

Таким образом, у арендодателя будет больший контроль над оплатой арендной платы вовремя и это будет служить средством давления на арендатора для выполнения его обязательств в соответствии с условиями арендного договора (в случае невыполнения обязательств, арендодатель сможет обратиться в исполнительную службу, чтобы взыскать долг, без необходимости ожидать судебного решения, связанного с иском о взыскании долга и управлении делом в суде).

Страхование

Рекомендуется включить соответствующий страховой пункт в арендный договор, согласно которому квартира будет застрахована на всем периоде аренды по полису.

Адвокат Эди Мордехаев