Владельцам семи квартир в доме по улице Соколов, 35 в Тель-Авиве придется самим профинансировать работы по проекту ТАМА38. Каждый из них внесет примерно 350 тысяч шекелей. Это связано с тем, что для подрядчиков, которые занимаются проектами ТАМА38, их дом не представлял интереса, они не видели экономической целесообразности, так как земельный участок дома очень маленький, и есть ограничения по этажности. В результате владельцы квартир, которые решили, что их дому нужна реновация, сами скинулись на проект. Срок действия программы ТАМА38 скоро заканчивается, поэтому гонка за разрешениями в разгаре, что и создает качественно новую ситуацию на рынке.
Это четырехэтажный дом, в нем семь квартир. Здание очень ветхое, а вот район один из самых дорогих в центре Тель-Авива. Владельцы квартир, большинство из которых не проживают в этом доме, хотели в рамках проекта ТАМА38 полностью снести дом и построить новый. Территория земельного участка, на котором стоит дом, составляет 337 квадратных метров. «Здание очень старое, но находится в прекрасном месте», – говорит адвокат Рони Эяль-Лахав, партнер и глава отдела недвижимости в адвокатском офисе «Боси, Негби, Авиани, Коэн, Эяль и Ко». Этот офис представляет владельцев квартир.
По ее словам, «в течение нескольких лет владельцы квартир изучили всевозможные варианты реализации проекта ТАМА38 в их здании, но было довольно много ограничений. Например, существующий пентхаус, это всегда представляет собой ограничение, потому что многие владельцы пентхаусов не заинтересованы в ТАМА38. Кроме того, слишком маленький участок, права на достройку в районе 3 (так называемый “аЦафон аЯшан”, старый центр Тель-Авива от Ибн-Гвироль до моря – прим. “Детали”), которые значительно меньше, чем, например, в районе 4. С учетом всех этих факторов возможности достройки, за счет которой можно было профинансировать работы, были весьма ограничены».
По словам Эяль-Лахав, поскольку это небольшой проект, интересовались им, в основном, маленькие застройщики. После своих проверок все они заявили, что проект не имеет экономической целесообразности. «Владельцы квартир уже думали о том, чтобы перейти к проекту по усилению и достройке без сноса здания, но после тщательного изучения смысла таких проектов они приняли окончательное решение, что их интересует только снос ветхого здания и строительство нового», – добавляет она.
Одной из компаний, изучавших реализацию проекта, является «Бейта НАДЛАН», которая специализируется на реновации городского жилого фонда в Тель-Авиве. Принадлежит она Орэлю Бен-Ору и Афеку Меиру. Компания дала понять владельцам квартир, что единственный способ реализовать проект – это если они скинутся и оплатят расходы.
«Сначала все собственники были категорически против, – вспоминает Эяль-Лахав, – но тут объявили, что действие ТАМА38 заканчивается в 2022 году. И владельцы квартир, очень рациональные люди, поняли: сейчас или никогда. Застройщик представил им все данные, и они, серьезно все взвесив, пришли к выводу, что это инвестиция. Расходы для того, чтобы потом получить доход. Стоимость их квартир возрастет – значительно больше, чем требуемое сейчас вложение в проект. Только стоимость парковки, лифта и балкона, которые появятся у них, оценивается в гораздо более значительные суммы. Состояние здания также было настолько ветхим, что, в конце концов, решение раскошелиться было лишь вопросом времени».
Владельцы квартир подписали договор с «Бейта-НАДЛАН», которая спроектировала 6,5-этажное здание с 12 квартирами. При этом владельцы квартир получили новую квартиру такой же площади, только с добавкой балкона, подземной парковки и лифта. «Застройщик проявлял невиданную гибкость. Они объявили необходимую сумму, не влезая в то, как владельцы квартир распределят эти расходы между собой в зависимости от площади квартиры, этажности и т.д. \”«В среднем вышло по 350 тысяч шекелей\”, — говорит Эяль-Лахав. – По моему скромному мнению, владельцы квартир заключили весьма выгодную сделку всей своей жизни. Сегодня проект ТАМА38, срок действия которого истекает в октябре 2022 года, является единственной возможностью реновации этого здания».
По словам Афека Меира, одного из владельцев «Бейта-НАДЛАН», «в утвержденном проекте было согласовано, что сумма, которую владельцы квартир должны будут заплатить для обеспечения прибыльности проекта, будет фиксированной и известной заранее. Таким образом, мы позаботимся о том, чтобы проект был достаточно прибыльным, чтобы получить банковский кредит. А владельцы получат проект, в рамках которого здание пойдет под снос, и на его месте будет построен новый дом по высоким стандартам строительства, включая повышение этажности, солнечную террасу и роскошную отделку интерьеров. Участие владельцев квартир в финансировании потребовало от нас максимальной прозрачности во всем, что касалось себестоимости материалов и работ. Прозрачность и сотрудничество всех владельцев квартир создали такую ситуацию, что сегодня проект уже готов к реализации – спустя год и месяц с момента подписания договора. Мы уже подаем документы на получение разрешения на строительство и оплату госпошлин».
«Застройщики дают обещания, которые не в состоянии выполнить»
По словам Меира, многие проекты в Тель-Авиве находятся в ситуации, когда классический план реновации не подходит условиям на местах, нет потенциала для достройки, либо есть ограничения по планированию из-за специфики земельного участка. «В такой ситуации застройщик обязан гарантировать владельцам результат, который будет соответствовать требованиям муниципалитета. А также прибыльность проекта, необходимую для получения банковского кредита», – поясняет Меир. «Застройщики иногда дают обещания, которые не в состоянии выполнить. Поэтому самое высокое предложение не всегда является правильным выбором для владельцев. Следует помнить, что, когда застройщик идет на риск, он также подвергает риску владельцев квартир. Поэтому в основе проектов по реновации жилого фонда лежит взаимное доверие и сотрудничество между застройщиком и владельцами. Важно вести диалог обо всех возможных сценариях, которые могут поставить под угрозу проект», – отмечает он.
ТАМА38 на протяжении многих лет воспринимался в Израиле как инструмент для обогащения владельцев квартир. Но случай со зданием на улице Соколова отражает сегодняшнее состояние, в котором находятся десятки тысяч зданий в Израиле.
В июне мэр Тель-Авива Рон Хульдаи направил письмо министру финансов Авигдору Либерману, министру внутренних дел Айелет Шакед и министру строительства Зеэву Элькину относительно отмены ТАМА38. В письме говорится: «TАMA38 – это антиобщественный инструмент, который углубляет социальное неравенство и не соответствует своей первоначальной цели». По словам Хульдаи, «TАMA38 не может быть инструментом планирования, который решит острую нехватку жилья. Ожидание, что строительство новых этажей наводнит рынок жильем, привело к тому, что мы не занимались поиском реальных решений жилищной проблемы».
Муниципалитет Тель-Авива поясняет, что здание на улице Соколова не является единичным случаем. Проекты реновации приносят прибыль владельцам квартир, даже в тех случаях, когда собственники будут сами участвовать в расходах: «Права на достройку в районе 3 определены соответствующими актами. В результате у владельцев собственности появился экономический стимул для ремонта зданий, независимо от того, покрывает ли этот стимул все затраты на реновацию, или же владельцы собственности должны добавить свои собственные деньги».
«В любом случае, цена недвижимости повышается. Люди получают новое здание, новые квартиры. Даже если жилплощадь не увеличится, это выгодно. Во многих случаях они получают также парковку, лифт, бомбоубежище. Или если это проект достройки – то укрепление здания и капремонт. Что касается планов реновации в 4-м районе (“Новый Северный Тель-Авив”, который простирается от улицы Ибн-Гвироль до Аялона – прим. “Детали”), то застройка там просторнее, участки больше, общая корзина льгот там выше. Следовательно, в районе 4, возможно, более высокий стимул для реновации», – отмечают там.
Шломит Цур, Источник: The Marker, Orbita.co.il
Иллюстрация: Томер Аппельбаум
