Что нужно проверить, какие есть дополнительные расходы, и как не попасть впросак?

Покупка жилья для многих в Израиле является самой крупной в жизни сделкой. Что нужно проверить перед покупкой? Что делать, если права собственности не записаны в табу – земельном реестре? Почему надо переговорить с домкомом (ваад ха-байт)? Ответы на важные вопросы даст адвокат и аудитор Ярон Тикоцкий.

Для вашего удобства важные термины приведены в скобках на иврите.

►Кто владелец?

При покупке квартиры со вторых рук прежде всего надо проверить, что квартира записана в земельном реестре (табу) на имя продавца.

Если продавец зарегистрирован в табу: надо проверить, имеет ли здание статус многоквартирного дома (байт мешутаф), и фигурирует ли продавец в качестве владельца продаваемой квартиры. Это надо знать, поскольку в адрес продавца могут иметься предупреждения (азара), либо его права на квартиру отличаются от прав собственника, например, это право лизинга (хахира).

Предупреждение в реестре не является свидетельством права на недвижимость, поэтому требуются дополнительные проверки. Проверка в бюро регистрации недвижимости (лишкат ришум мекаркеин) позволяет в определенных случаях (например, если речь идет о зарегистрированном многоквартирном доме) установить расположение квартиры в здании, а также узнать о дополнениях к ней – кладовке, месте стоянки, саде, участке крыши и т.п., а также о правах на застройку.

Кроме того, в бюро регистрации недвижимости можно получить устав многоквартирного дома (таканон ха-байт ха-мешутаф). Этот документ регулирует взаимоотношения всех владельцев квартир в доме, определяет ограничения на использование отдельных частей здания, выведенных из совместного пользования и ставших частной собственностью владельца одной из квартир, распределение расходов на содержание здания, способ выборов домкома и т.п.

Если продавец не зарегистрирован в табу: бывают случаи, когда дом не зарегистрирован как многоквартирный, или не зарегистрированы права собственности продавца. Например, если квартира сравнительно новая, и подрядчик не успел завершить регистрацию прав, либо права зарегистрированы в израильском управлении недвижимости (РАМИ), но не в земельном реестре.

Ситуация, в которой дом не зарегистрирован как многоквартирный или права на квартиру не записаны на продавца, может свидетельствовать о проблемах и повлиять на цену квартиры, но в большинстве случаев у этого есть предусмотренные законом причины, которые не должны стать препятствием для покупки. Поэтому перед подписанием договора купли-продажи требуются более тщательные проверки и получение от продавца полного набора документов о характере его прав на квартиру. В таких случаях проверка прав не ограничивается изучением записей земельного реестра, необходимо также запросить сведения в РАМИ или в управляющей компании (хевра мешакенет).

►Проверка ипотеки (машканта), санкций (икуль), прав третьих лиц (зхуёт цад шлиши) и нахождения квартиры в залоге (мишконот)

Если в записи в земельном реестре указано, что квартира заложена в ипотеку, следует получить от банка продавца “письмо о намерениях” (михтав каванот). В этом документе указывается остаток долга, а покупателю он нужен, чтобы убедиться: полученные продавцом деньги за квартиру пойдут в первую очередь на выплату ипотечной ссуды, а не ему в карман, чтобы не получилось, что человек продает квартиру, не выплатив до конца ипотечную ссуду.

Возможны ситуации, когда у продавца есть долги третьим лицам, из-за которых наложены санкции на его права на квартиру. В таком случае обязательно надо проверить размер остатка долга, из-за которого были наложены санкции, и убедиться, что доход от продажи квартиры будет использован в первую очередь, на его покрытие.

Бывают случаи, когда продавец берет ссуду под залог прав на квартиру (мешакен эт ха зхуёт шело бе-дира), и это зарегистрировано у регистратора залогов (рашам ха-мишконот). В таких случаях также надо позаботиться, чтобы доход от продажи квартиры был использован в первую очередь для покрытия долга.

Учтите: пренебрежение проверкой долгов продавца (ипотечных ссуд, санкций или залога квартиры при взятии ссуд) может привести к переводу долгов на покупателя.

Обязательно нужно лично явиться в ту квартиру, которую вы собираетесь покупать, и осмотреть ее. Это необходимо, чтобы убедиться, что она не захвачена посторонними лицами, вселившимися туда самовольно, что вместе с владельцем не проживают другие люди (это может затруднить вселение), убедиться, что через участок не проходят пешеходные дорожки общего пользования, и что никому не предоставлено право проходить через объект недвижимости, пересекать его, использовать в любом качестве и т.п.

►Проверка планировочного статуса и/или нарушений правил строительства

Обязательно надо проверить, что покупаемая квартира соответствует разрешению на строительство (етер бния), и что не производились расширения и/или изменения без разрешения. Изменения внутреннего пространства квартиры не требуют разрешения, но по закону оно нужно при любом изменении внешних элементов (балконов, оконных проемов, лестничных клеток), а тем более расширение площади квартиры или возведение пристроек. Разрешение требуется и при разделении квартиры на несколько отдельных жилых единиц или объединении 2 квартир в одну.

Для проверки надо запросить утвержденный план квартиры в местной комиссии по планированию и строительству (ваада мекомит ле-тихнун ве-бния) и сравнить фактический план квартиры с утвержденным. Иногда может выясниться, что в прошлом комиссия уже принимала меры к прежним владельцам квартиры или посылала им предупреждения. Но может быть и такая ситуация: комиссия еще не приняла мер, но есть несоответствия между фактическим и утвержденным планами квартиры, и в будущем на покупателя могут возложить за это ответственность.

►Проверка налога на улучшение (итель хашбаха) или на рост цены недвижимости (мас шевах)

Налог на улучшение – это местный налог, взимаемый после утверждения программы улучшения недвижимости, повышающего ее цену. Например, в период владения квартирой продавцом были утверждены планы увеличения процента застройки или расширения стоянки, либо рядом с домом был разбит парк – все это обязывает продавца выплатить налог на улучшение. Надо убедиться в том, что продавец не будет уклоняться от его выплаты после получения выручки за квартиру.

Налог на рост цены недвижимости – это налог на увеличение этой цены с момента покупки квартиры до ее продажи. Здесь также надо убедиться, что продажа данной квартиры требует уплаты налога, и что продавец уплатил его из полученных за квартиру денег.

►Обязательный контакт с домкомом (ваад ха-байт)

Перед покупкой квартиры надо обязательно побеседовать с главой домового комитета. Помимо обычных вопросов о том, кто живет в доме и какие взаимоотношения у соседей, надо выяснить, есть ли у здания дефекты, требующие устранения в будущем и запланирован ли ремонт здания. Дело в том, что все это влечет дополнительные расходы, в которых придется принять участие. Либо дефекты ухудшат условия проживания в доме. Стоит также уточнить размер взносов в домком и наличие задолженности у продавца.

►Не забывать о банке

Перед подписанием договора купли-продажи надо получить принципиальное подтверждение ипотечного банка о его намерении выделить запрошенную ипотечную ссуду (машканта). Иначе можно столкнуться с ситуацией, когда достать необходимую сумму для покупки квартиры будет невозможно, а это фундаментальное нарушение договора купли-продажи.

Даже если банк дал такое подтверждение, при наличии проблем с регистрацией или планировкой он может отказать в ссуде на данную квартиру либо уменьшить ее размер.

Поэтому при появлении сомнений в оправданности цены квартиры и/или ее планировочного либо юридического статуса надо получить от банка подтверждение, что он не только готов предоставить ссуду в запрошенных размерах, но и что он готов сделать это под залог конкретной квартиры.

►Дополнительный расход – налог на покупку (мас рехиша)

При покупке квартиры надо выплатить налог на покупку, размер которого зависит от обстоятельств сделки.

Если это единственная квартира покупателя, либо он владеет еще одной квартирой, но обязуется продать ее в течение 24 месяцев с момента покупки новой квартиры, то он может быть освобожден от налога или выплатить его в сниженном размере.

Если в собственности покупателя (когда речь идет о супругах, то имеются в виду оба) есть права на другую квартиру в размерах от 1/3 совокупных на нее прав, либо он унаследовал не менее 50% прав на другую квартиру, либо покупатель не намерен продавать старую квартиру в течение 24 месяцев с момента покупки новой (иными словами: у покупателя больше одной квартиры), то он должен выплатить налог на покупку в полном размере: за часть цены до 5.525.070 шекелей – 8%, с части цены сверх этой суммы – 10%.

В отдельных случаях покупатель может получить освобождение от налога или скидку при покупке жилой квартиры. Так, скидка с налога при покупке не единственной квартиры предоставляется инвалидам, слепым, родителям детей-инвалидов и родственникам погибших в ходе боевых действий военнослужащих.

►Желательна профессиональная консультация

Перед подписанием договора купли-продажи стоит проконсультироваться со специалистами.

Адвокат: большинство сделок по покупке квартиры со вторых рук сопровождаются юридической консультацией. Задача адвоката – проверить юридический статус квартиры и подготовить текст договора с учетом особенностей требований к нему обеих сторон и состояния прав на продаваемую квартиру. Кроме того, адвокат сообщает о сделке в налоговое управление, заботится о записи необходимых предупреждений в пользу покупателя и банка и сопровождает сделку до момента регистрации прав. Обычно при заключении сделки о продаже квартиры со вторых рук гонорар адвоката составляет 0,5% от суммы сделки.

Оценщик недвижимости (шамай мекаркеин): он поможет убедиться, что цена квартиры соответствует рыночной, кроме того, у него есть ряд других важных функций. Оценщик также проверяет регистрацию прав продавца на квартиру и ее планировочный статус. Наличие заключения оценщика о цене квартиры позволяет быть более уверенным в том, что банк предоставит ипотечную ссуду, и в ее размерах. Можно обратиться к оценщику из списка тех, с кем работает ипотечный банк, и его заключение можно будет использовать при переговорах о получении ссуды.

Инженер/архитектор (механдес/адрихал): при наличии сомнений в планировочном статусе квартиры, мнение оценщика или адвоката недостаточно, требуется профессиональная проверка архитектора или инженера-строителя. Он должен выявить несоответствия фактического плана квартиры с утвержденным, если таковые имеются. Многие инженеры также проверяют квартиру на дефекты: выясняют состояние водопровода и канализации, электросетей, гидроизоляции, фундамента и стен. После покупки квартиры со вторых рук (в отличие от покупки ее у подрядчика) продавец не несет ответственности за ее дефекты, и такая проверка позволит выявить их до принятия решения о покупке.

►Дополнительные расходы при покупке квартиры

Надо учитывать и их и позаботиться о том, чтобы хватило денег:

* Комиссионные посредника (дмей тивух) – если в заключении сделки участвовал риелтор и был подписан договор заказа его услуг, то при подписании договора купли-продажи следует выплатить ему комиссионные.

* Банковские расходы – при взятии ипотечной ссуды придется заплатить банку за услуги: комиссионные за открытие дела, гонорар оценщика от банка, гонорар нотариуса, оформляющего доверенность на банк, расходы на оформление страхования жизни заемщика и здания (эту страховку требует банк), банковские комиссионные и т.п.

* Регистрационные сборы (агрот ришум): разные действия, связанные со сделкой, требуют уплаты регистрационных сборов, сумма которых может достигать сотен шекелей. Есть следующие сборы: за запись предупреждения в связи со сделкой (азара бе-гин иска), за регистрацию примечания в пользу банка (азара ле-товат ха-банк), за регистрацию прав собственности после завершения сделки (ришум зхуёт ха-баалут леахер хашламат ха-иска) и т.п. Иногда, когда регистрация осуществляетсмя в РАМИ и/или управляющей компании, может потребоваться оплата регистрации прав собственности в этих учреждениях, помимо сбора за регистрацию недвижимости в земельном реестре.

Источник: Orbita.co.il