«Смысл данных, которые мы получили, очевиден: социальное неравенство больше, чем мы думали, и целые слои населения лишены возможности владеть квартирой. Цены на жилье выросли гораздо больше, чем выросли доходы домохозяйств», — так профессор Дани Бен-Шахар резюмирует основные результаты нового индекса, который учитывает реальную стоимость жилья в Израиле с учетом заработной платы в каждом из децилей и жилищных потребностей семей.

«В нашем исследовании мы изучали возможность покупки квартиры и пытались скорректировать традиционную модель, индекс, который технически рассчитывает соотношение между количеством зарплат и средней ценой квартиры», — объясняет Бен-Шахар, глава Института Alrov по исследованию недвижимости в Тель-Авивском университете. В этом году он провел исследование со своими партнерами, профессором Стюартом Габриэлем, главой Института недвижимости Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе, и доктором Элиором Коэном, экономистом исследовательского отдела Федерального резервного банка Канзас-Сити.

176 месяцев работы — именно столько требуется сегодня для покупки средней квартиры в Израиле, согласно стандартизированному показателю, представленному в исследовании, при условии, что вся зарплата гражданина идет на покупку квартиры. Как отмечает Бен-Шахар, эта цифра противоречит расчетам Центрального статистического бюро, согласно которым в 2022 году для покупки средней квартиры в Израиле требуется 151 зарплата.

«Самое явное, что вытекает из наших результатов, это то, что жилищный кризис в Израиле глубже и шире, чем показывает традиционный индекс, они отражают резкое увеличение, в среднем на 89%, количества зарплат, необходимых для покупки квартиры с 2003 года», — объясняет Бен-Шахар.

Новый индекс способен корректировать существующие погрешности при измерении соотношения между ценой квартиры и доходом домохозяйства в Израиле. Вместо того чтобы делить среднюю цену квартиры на среднюю зарплату брутто, как это делается с помощью традиционного индекса, исследователи стремятся учесть доступность, т. е. способность различных слоев населения финансировать покупку или аренду подходящего жилья для своих нужд.

Индекс учитывает размер семьи, площадь необходимой для нее квартиры и разницу между различными децилями. Например, в одних децилях наблюдается перепотребление — например, ситуация, когда пара проживает в 6-комнатной квартире площадью 150 квадратных метров, а в других децилях — недопотребление, когда семья из пятерых человек живет в 2,5-комнатной квартире.

В исследовании была предпринята попытка определить демографические характеристики каждого дециля и размер семейств в сравнении с доходом. Таким образом оценивалась доступность в каждом дециле квартиры, соответствующей его потребностям. Исследователи сделали это, проанализировав данные доходов и расходов домохозяйств Израиля, опубликованные Центральным статистическим бюро в 2003-2019 годах, данные обо всех сделках с жилой недвижимостью, представленные в Налоговое управление Израиля за этот период; а также данные об индексе цен на квартиры и заработной плате в 2020-2022 гг.

Для примера, если мы сравним адвоката или работницу хай-тека, которая зарабатывает 50 000 шекелей брутто в месяц, воспитывает двоих детей и принадлежит к верхнему децилю, и кассиршу или водительницу такси, которые зарабатывают 10 000 шекелей брутто в месяц, имеет четырех детей и принадлежит к третьему децилю – мы, вероятно, увидим, что первая живет в просторной квартире, которая в среднем стоит более 4 миллионов шекелей, а вторая живет в скромной квартире, которая стоит в среднем около 1,3 миллиона шекелей.

Если продолжить сравнение, то окажется, что, хотя соотношение между зарплатами составляет 1 к 5, соотношение между ценами квартир ниже, 1 к 3. То есть положение кассирши и таксиста хуже, им требуется больше зарплат для покупки квартиры.

Исследователи обнаружили, что в 2019 году семья, состоящая из двух взрослых и двух детей и имеющая чистый доход около 25 000 шекелей, проживает в квартире средней стоимостью 1,96 миллиона шекелей. Таким образом, исследователи используют для всех домохозяйств с такой структурой семьи (двое взрослых и двое детей) нормативную стоимость квартиры в размере 1,96 миллиона шекелей. Нижний дециль: 130 зарплат в 2003 году и 230 в 2022.

Исследователи хотели статистически оценить взаимосвязь между стоимостью квартиры, составом семьи и располагаемым доходом (после уплаты налогов). Таким образом, исследователи планировали рассчитать для каждого домохозяйства в выборке нормативную или среднюю цену квартиры, соответствующую этим параметрам. По словам Коэна, исследование основано на создании профиля для каждого дециля, который включает его демографические характеристики.

Исследование показывает, что децилям с низкими доходами, то есть малообеспеченным слоям населения в Израиле, становится все труднее обзавестись квартирой. Лица с невысоким уровнем образования (до 12 лет учебы) должны для этого работать в среднем 198 месяцев по сравнению со 103 месяцами в 2003 году, а арабы (и представители других меньшинств) должны работать в среднем 226 месяцев по сравнению со 127 месяцами в 2003 году.

При том, что нижние децили — это те, в которых количество человек в семье больше, чем в верхних децилях, стоимость их квартир намного ниже, чем у более высоких децилей, где размер семьи меньше. По данным ЦСБ, среднее домохозяйство в децилях 1-2 состояло в среднем из четырех человек, а стоимость недвижимости составляла менее 1,9 миллиона шекелей.

С другой стороны, в верхнем дециле в каждой квартире проживает в среднем два человека, а средняя стоимость недвижимости достигает 3,21 миллиона шекелей. Результаты указывают на значительное социальное неравенство в возможности приобретения жилья между различными слоями населения, которое со временем углубляется и увеличивается.

Различия между двумя методами расчета индексов велики. Согласно традиционному подходу к расчету (согласно фактической стоимости квартиры), домохозяйствам в нижней половине шкалы распределения доходов в Израиле (децили с 1 до 5) в 2022 году необходимо работать в среднем 182 месяца, чтобы купить квартиру. С другой стороны, при расчете скорректированной стоимости квартир от них требуется гораздо больше: 236 месяцев работы по сравнению со 130 месяцами работы в среднем по этому методу расчета в 2003 году.

Напротив, домохозяйствам в верхней половине шкалы распределения доходов (децили с 6 по 10) в 2022 году требуется в среднем всего 102 месяца работы для покупки стандартной квартиры по сравнению с 53 месяцами в 2003 году.

Гили Мельницки, Источник: https://detaly.co.il/,The Marker, Фото: Эяль Туэг