Сравнивать предложения банков сегодня просто, и даже небольшие различия в выплатах по ссуде могут значительно повлиять на число клиентов, обращающихся в тот или иной банк. Динамичный рынок ипотечного кредитования – настоящее поле битвы, и эта битва накаляется. Один из результатов роста процентных ставок — усиление конкуренции между ипотечными банками, главным образом между крупнейшими — «Леуми», «Хапоалим», «Мизрахи Тфахот» и «Дисконт».
Сравнение банковских предложений, сделанное Йонатаном Берлинером, владельцем компании Smart NPV и председателем профессиональной комиссии Национальной ассоциации ипотечных консультантов, показывает, что в марте-апреле самые дешевые ссуды предлагал банк «Леуми». Для сравнения взят «классический» вариант ссуды (35 процентов под прайм, еще 35 процентов с привязкой к индексу цен и еще 30 — под постоянный процент) на сумму 1 млн шекелей на 25 лет.
Сравнение проводилось по средним процентным ставкам фактически предоставленных ипотечных ссуд. Поэтому наверняка кто-то из клиентов в среднем более дорогого банка получил лучшие условия по сравнению с предложенными ему в «дешевом» банке.
Разрыв — до 44 000 шекелей
«Это хорошее время для клиентов, которые умеют торговаться» — говорит Берлинер. По его словам, основная конкуренция в эти дни идет между «Леуми» и «Мизрахи Тфахот». Эти банки борются и за рыночные доли, и за имидж. Совсем небольшие различия в процентах имеют большое значение при расчете выплат за весь срок ссуды. Например, те, кто выбрал «Леуми», сэкономят 44 тысячи шекелей по сравнению с теми, кто взял ссуду в «Хапоалим».
Конкуренция смягчила шок от повышения процентных ставок
Удивительно, что «Леуми» смог обойти в сравнительном тесте не только «Хапоалим», но и «Бейнлеуми», который в прошлом считался самым дешевым. Возможно, произошло это именно потому, что этот банк – сравнительно мелкий игрок на израильском ипотечном рынке.
Банк «Бейнлеуми» практически не рекламирует свои ипотечные услуги. Хотя он обязан обслуживать каждого клиента, «Бейнлеуми» адресует свои предложения в основном тем, у кого есть счет в этом банке. Именно им он предлагает низкие процентные ставки, отфильтровывая всех остальных.
Если заемщик – давний клиент, банку проще и выгоднее предложить ему относительно дешевую ссуду. «Большая четверка» борется за любых клиентов, в том числе и «чужих», конкурируя друг с другом за сердца и кошельки потенциальных заемщиков. «Леуми», «Хапоалим», Мизрахи Тфахот» и «Дисконт» пытаются их привлечь, размещая на своих сайтах заманчивые предложения. Выигрывают, в первую очередь, новые клиенты. Но не только.
Значительна конкуренция и за рефинансирование ипотечных ссуд («михзур»). Дело в том, что повышение процентных ставок сделало некоторые компоненты ипотеки очень дорогими, особенно часть ссуды с привязкой к прайму – когда-то эта была самая дешевая составляющая, но вследствие последовательного повышения ключевой ставки Центробанка, а, значит, и прайма, доля ссуды с привязкой к прайму уменьшилась.
Рефинансирование дорогих ипотечных компонентов — так, чтобы подстроить состав ссуды под текущую рыночную ситуацию – растущий сегмент ипотечного рынка, хотя сегодняшние масштабы рефинансирования еще не достигли показателей 2021 года, когда многие стремились поменять ссуды с привязкой к индексу цен на ссуды под прайм – после того, как Банк Израиля разрешил увеличить долю этого компонента в общем составе ссуды. В марте текущего года доля рефинансирования в общем объеме ипотечных ссуд на 21 процент превысила прошлогодний показатель. Согласно данным Банком Израиля, в марте объемы рефинансирования ипотечных ссуд достигли 1,56 млрд шекелей, удвоившись по сравнению с мартом прошлого года.
Что на что менять?
Конкуренция между банками за «переоформление» ипотеки происходит на фоне важного изменения: теперь у заемщика есть возможность рефинансировать не всю, а только часть ипотеки в другом банке, а не в исходном — том, который первоначально предоставил ему ссуду.
Это далеко не всегда имеет особый смысл, потому что чаще всего банк, в котором первоначально была взята ссуда, предложит точно такие же условия, которые предлагает конкурент, но важно знать, что такая возможность существует. Первым, кто пытается «сломать» рынок рефинансирования, стал банк «Мизрахи Тфахот», который предлагает взять новую ссуду по фиксированной ставке – под 4,7-5 процентов.
Маор Ланкри, консультант по ипотечным кредитам в сети «Даркену», считает, что сегодня это самый выгодный вариант рефинансирования части ссуды с привязкой к прайму: «Сегодня прайм – это 6 процентов, и как ожидается, вскоре ставка достигнет 6,25 процента. Другие банки столь выгодных условий не предлагают. Возможно, что и «Мизрахи Тфахот» вскоре свернет мероприятие».
Это, конечно, небезупречный вариант. Если в будущем прайм начнет снижаться, сегодняшнее предложение «Мизрахи Тфахот» со временем окажется не столь уж и выгодным, и заемщик вновь захочет перейти на привязку к прайму. Но в этом случае ему придется заплатить «штраф» — комиссионные за досрочное погашение ссуды. Ведь рефинансирование — это, по сути, погашение старой ссуды и получение другой, на новых условиях.
Адар Хореш, Источник: https://detaly.co.il/,TheMarker. Фото: Pixabay
